= أين نصيب الفقراء يا سعادة القانون المحترم ؟!!!

الجزء الثاني ( 11 ) حمدي عصام
مقالة
أين نصيب الفقراء يا سعادة القانون المحترم؟
عندما تقرأ يا صديقي القارئ العنوان رجاء ألا تعتقد أنني ضد الأغنياء وإنما أرجو أن يتسع صدرك لي لتسمعني وأن نسمي الأمور بمسمياتها .
عندما صدر قانون التمويل العقاري في مصر كان يقصد بالدرجة الأولى الفقراء ( أي محدودي الدخل ) ولكنه تحول في مصر كما يتحول كل شئ فقط لخدمة الأثرياء وترك القانون محدودي الدخل ليواجهوا مصيرهم المحتوم فالغني سيمول له القانون عقاره أي كان من أول الشقة على النيل حتى القصر أبو 10 مليون جنية أما الفقير فلن يلتفت له أحد ( باختصار له ربنا ) وحتى لا يفسر كلامي على محمل الخطأ فأنا لست ضد القانون في حد ذاته ولست ضد من شرعه فالقانون في حد ذاته يعتبر أنجاز جيد في جميع أنحاء العالم المتقدم ( اللي إحنا جايبينه من عندهم ) فهذا القانون من أصل فرنسي وأول دولة طبقته كانت أمريكا( ثم انجلترا ثم تبعتها فرنسا ودول العالم الغربي ) لكن إحنا عندنا عقدة الخواجة الفرنساوي في القوانين فأخذناه عن فرنسا وللأسف هو يمثل نجاح عظيم في كل العالم الغربي ولكل من يستطيع أن يكسب عيشه بالعمل العادي هناك !!! يستطيع أن يحصل هنـاك
على عقار بأسمه بدون مقدم وبتسهيلات تصل إلى 125 % من ثمن العقار ( أي ثمن العقار بالكامل بالإضافة إلى 25 % زيادة لتغطية نفقات التسجيل والسمسرة اللتي تمثل في حدود 5% وأيضا 20 % زيادة لو أراد " لتمويل " أعادة فرشه أو عمل إضافات أو ديكورات ) أما لما أرادوا أن يطبقوه في مصر مسكوا القانون بالمشقلب وما تفهمش هو كان العيب في الترجمة ولا ما فهموش الخواجة كويس ولا أية !!! " معلش " زى ما بنقول ديما!!! بس أنا مش عايز أقول خيرها في غيرها زى ما بنقول لكنى مش ح أحاول أكون ناقد لمجرد النقد ولكني ح أعرض المشكلة بموضوعية ونحاول نفهم ونحلل ونجد الحلول والله المستعان .
أولا: يجب أن نتفق أن القانون في حد ذاته جيد وإن المشرع كان حسن النية عندما شرع هذا القانون لكن أين المشكلة ؟
المشكلة يا سادة تتمثل في :
1- الآليات .
2- التطبيق المناسب الموائم لظروفنا المحلية في مصر .
3- انخفاض الدخول والمرتبات في مصر .
* مشكلة المشرع عندما أراد أن يأتي بهذا القانون إلى مصر لم يدرس جيدا حالة السوق المصري وخصائصه والياته وخصوصيته بل أتى بالقانون كما هو 0} وكائن واحد خواجه كان لابس بدله وعندما أرادوا أن يقيفوها له ( لتتناسب مع مصر) لبسوه فوقها جلباب{ ولكنه بعد فترة عندما رأوا إن القانون في الواقع لم يعمل بعد وذلك بعد عدة سنوات من سريانه أضافوا إليه بعض الرتوش مثل ( صندوق لمساعدة المتعثرين ولكن في حدود 3أقساط يردوا مرة أخرى فيما بعد "لو كان المتعثر من القادرين" وأما إذا كان من "محدودي الدخل" فمن الممكن ألا يردهم) وهذا طبعاً مرة واحدة في التمويل والإضافة الثانية تمثلت في صندوق تخفيض الفائدة ( الذي لم يعمل بعد ) .
* بداية ح نشرح مشروع قانون التمويل العقاري ببساطة لمن لم تسبق لهم المعرفة به . القانون بيقول إن الشخص اللي عنده الضمانات الكافية من دخل وخلافه – يستطيع أن يشتري أي عقارا يعجبه إذا كان يستطيع أن يدفع 10 % على الأقل لضمان الجدية وكان دخله أيضاً ( في حدود الخصم المسموح به ) يستطيع أن يغطي الأقساط البنكية للقرض اللي ح يقدمه البنك في حدود المبلغ المتبقي ( أقصاها 90 % من الثمن المقدم عن طريق خبير مقيم محايد ) . هذا القانون على الورق باختصار أما الواقع فإن القانون صدر سنة 2001 ، واليوم سنة 2007 أي بعد 6 سنوات من تطبيقه ماذا حدث؟ !!!
* باختصار القانون بيطبق بالأسلوب التالي البنوك ومؤسسات التمويل بتمول بضامانات داخل القاهرة والمدن الكبيرة في حدود أقصاها 75% من مجمل ثمن العقار وفي المدن الجديدة بحد أقصى 85% والفائدة تتراوح من 13 % 18 % فائدة مركبه وإن معظم المؤسسات العامله في المجال لا تقبل قروض تمويل تقل على 100000 ( مئة ألف جنية مصري ) يعني أي قرض أقل من هذا الرقم في معظم شركات التمويل بيقبلوا الاوراق صوريا ثم يبلغوه بعد فترة برفض القرض !!!
المهم طيب إيه المشكلة بالضبط ؟
* القانون المصري في آخر تعديل له اعتبر محدود الدخل هو من قل دخله السنوي عن 12000 جنية لو كان أعذب و 18000جنية لو كان متزوج ( حتى من أربعة ) ما تفرقش معاهم المهم إن حسب قانون التمويل العقاري فإن يمكن خصم فقط 25 % من دخل محدودي الدخل و 40 % من دخل الفئات الأخرى .
* يعني لو حسبنا هذا بالبلدي فإن محدود الدخل يستطيع أن يدفع أقصاها قسط شهري في حدود 250 جنية للأعزب ويدفع 375جنية للمتجوز .
* عمليا المبلغ ده بلغة مؤسسات التمويل العقاري ح يسمح له بتمويل في حدود من 10000 إلى حوالي 15000 جنية .
* يعني بالبلدي لو كنت من سكان المدن الكبرى ح نقول الشقة ح تكون في حدود 100000 جنية فهو المفروض تدفع 90000جنية " لاحظ هنا الموضوع معكوس " ومؤسسة التمويل......
ح تمولك بحوالي 12000 + تكاليف التقييم والتكاليف الإدارية
اللى ( تتراوح من 2000 جنية 5000 جنية ) .
* طيب وفين محدود الدخل اللي عنده 90000 جنية يدفعهم مقدم لشقة هذا إن وافقت جهة التمويل نظرا لضائلة القرض المطلوب !!!
* المهم عشان نفهم الموضوع أكثر ح نشرح نقطة صغيرة ونذكر أفضل مثال موجود في الوقت الحالي لشركات التمويل العقاري .
* النقطة هي أن القانون سمح لشركات التمويل بعد أن تتحول كل محفظتها إلى عقارات أن تجرى عملية تسمى " التوريق " لإعادة الحصول على سيوله تسمح لها بالاستمرار في التمويل العقاري والتوريق ببساطة هو أن الممول العقاري بيبيع دينه " المقسط " على المستثمر( المقترض ) إلى مؤسسه مالية تانية مقابل ثمن" حال " ( أي كاش ) وأن الجهة الأخيرة من حقها من بعد أن تطرح سندات للاكتتاب في أسواق الأوراق المالية لاسترداد قيمة التوريق .
* وللتوضيح ح نشرح المثال الآتي :-
تحصل البنوك على الأموال اللازمة للتمويل العقارات من وعاءات ادخارية وكمثال لهذا أكبر بنك يعمل حاليا في مجال التمويل العقاري هو البنك العقاري المصري العربي وطبقا لما قاله الأستاذ / محمد بيومي غانم ( مدير عام التمويل العقاري بالبنك ) فإن نظام البنك يعمل كالآتي : -
1- يأخذ ودائع من عملاء البنك بسعر فائدة في حدود 11 % .
2- يمول المستثمرين في التمويل العقاري بفائدة 14% فائدة متناقصة .
3- قام البنك بعملية توريق بـ 2/1 مليار جنية وكانت لجهة كندية ( جهة أجنبية اشترت الدين نظرا لانخفاض معدل الفائدة عندهم فهذا الدين يسمح لها بكسب معقول ) .
* الاقتراح كالآتي :-
بدلا من البدء بأموال الودائع المصرية في البنوك بفائدة 11 % والبناء عليها بإضافة مصاريف إدارية ( من مصاريف تقييم وخلافه ) فتصبح 14% على الأقل وأحيانا تصل إلى 18 %.
* نستبدل هذا بإنشاء " صندوق تمويل عقاري " على غرار الصندوق الاجتماعي يمول التمويل العقاري لمحدودي الدخل ونأخذ له قروض ومنح وهبات من جهات أجنبية مثل البنك الدولي والمؤسسات والدول التي تشجع تنمية العالم الثالث مثل اليابان وهولندا وكندا ......... إلخ ونظرا لانخفاض أسعار الإقراض في هذه الدول الفائدة تتراوح بين
2.5 % 4.5 % ونظرا أيضا لانخفاض معدل المخاطرة في مشاريع التمويل العقاري فسيقترب معدل الفائدة من حوالي 2 % ومع تخفيض المصاريف الإدارية وتفعيل صندوق تخفيض الفائدة ممكن أن تصل لتمويل عقاري بسعر فائدة يقترب من 1% ( أي حوالي 1/18 من سعر الفائدة السائد الحالي ) .
وبالتالي ح ينزل أقساط التمويل الحالية لمحدودي الدخل لحدود (1/18 من القيمة الحالية ) .
ومش ح تفرق لو ابتداينا بالقروض الأجنبية أو انتهينا بيهم !!!
ولو أضفنا إلى هذا أخذ أرض مرفقة بسعر التكلفة من الدولة لتشجيع محدودي الدخل على التملك في المجتمعات العمرانية الجديدة سنصل في النهاية إلى منتج عقاري بسعر معقول جداً لمحدودي الدخل !!!
والله المستعان فاعل خير