"الفرصة البديلة والبداية الثانية "!!!
في الواقع إن الانخفاض الحالي في السوق العقاري ابتدأ من قبل أن يبدأ الموسم العقاري الماضي ولو حللنا أسبابه فستنحصر في الآتي :
1. انسحاب الأموال العربية من البورصة المصرية والسوق العقاري بسبب تغطية الخسائر التي حدثت في البورصات الخليجية والسعودية بشكل خاص بعد الموسم العقاري قبل الماضي أي منذ سنه مضت تقريباً .
2. قانون الضرائب العقارية الجديد .
3. ارتفاع أسعار مواد البناء وتكلفة البناء بشكل عام خلال الموسم الماضي ولفترة طويلة .
وهذا مما أدى في النهاية إلى موسم عقاري منخفض نسبياً مقارنه مع السنة السابقة , ومما زاد الطين بله طبعاً الأزمة المالية الأمريكية الحالية و إنعكاستها على الأسواق العالمية المختلفة بنسب متفاوتة (طبعاً أكثر المتأثرين هي أوروبا ثم دول الصف الأول في أسيا مثل اليابان وهونج كونج ومجموعه النمور الآسيوية) ثم تأثرنا هنا في منطقتنا العربية بنسب متفاوتة وهناك طبعاً في النهاية عدة عوامل متعددة أثرت بنسب متفاوتة على سوقنا العقاري بشكل عام في الفترة الحالية وسوف ألخصها هنا بوجه عام في عدة نقاط محددة :
1. موسم عقاري منخفض نوعاً ما مقارنه مع الموسم الذي سبقه ومخيب لتوقعات معظم المستثمرين فيه (مع أنه توافق مع توقعاتي الشخصية في الموسم الماضي ) .
2. قانون الضرائب العقارية الجديد أثر على الموسم الحالي سلباً وأدى لانخفاضه .
3. ارتفاع أسعار مواد البناء وتكلفته بشكل عام أثرت على الموسم العقاري الماضي (لاحظ إن في الوقت الحالي انخفضت أسعار مواد البناء بشكل غير عادى لدرجة أن تجار الحديد بيبيعوا الآن الحديد بسعر المصنع بدون حساب نولون الشحن) لتوقعهم انخفاض كبير في أسعاره نتيجة لانخفاض أسعار خاماته " لاحظ بأنه هناك انخفاض عالمي في أسعار البليت " وذلك للانخفاض الكبير في أسعار البترول "والطاقة بشكل عام " وانخفاض أسعار المواد الخام عموماً عالمياً لعدة أسباب مختلفة . "منها الانهيار المالي العالمي ودخول الاقتصاد في مرحلة من الانكماش الاقتصادي والتضخم والكساد والتراجع" , وانخفاض تكاليف النقل والإنتاج عالمياً بشكل عام لتخلص المؤسسات الكبرى من بعض العمالة والبعض الأخر لجئ لتخفيض أجورها "طبعاً هذا حدث في بعض البلاد الممكن اتخاذ هذا الإجراءات فيها" .
4. ابتداء الهجرة العكسية للعراقيين وتركهم لمدينة 6 أكتوبر والشيخ زايد "مما أدى لتراجع الأسعار هناك إلى مستوى الأسعار منذ 4 سنوات مضت هناك " وطبعاً هذه الهجرة العكسية نشأت لأسباب متعددة ومنها طبعاً ما أشيع عن احتمال طرد الحكومة المصرية لهم من بعد ما أشيع عن المد الشيعي لمصر , ومنها أيضاً إفلاس معظمهم وسقوط مشاريعهم "لاضمحلال وقلة خبرتهم بالسوق المصرية" , ونفاذ فلوس البعض الأخر منهم "الهاربين من جحيم الحرب هناك وبسبب تردى الأمن والخدمات في العراق حينها" مثل انقطاع الماء والكهرباء باستمرار وأيضاً نفاذ مدخراتهم حالياً بسبب الغربة الطويلة وبالإضافة إلي ارتفاع درجة الأمان نسبياً والخدمات العامة والحكومية بشكل عام هناك حالياً مما شجعهم على العودة إلى بلادهم .
5. كما يوجد هناك بشكل عام عدة أسباب متعددة ومتفرقة تعضد هذا الاتجاه ومنها فقد أحد كبار رجال الأعمال المصريين 17 مليار جنيه مصري في انهيار بنك "ليمان برازر" الغير مؤمن عليه من الحكومة الأمريكية وهذا بالإضافة لانخفاض أسهم شركاته في البورصة بشكل عام بالإضافة إلى تأثر معظم أسهم رجال الأعمال الكبار في مصر وإذا أخذنا هنا المثل بشركه عقاريه ضخمه ومشهورة في مصر انخفضت أسهمها من 14 جنيه إلى 3.5 جنيه ... "لاحظ أن هذا يعنى ببساطه فقدها لثلاثة أربع ثمنها مره واحده" .
6. نهاية أنا أريد هنا أن أبسط ما أقوله بأنه معظم الشركات العقارية المصرية لها ظهير في البورصة وأن هذا الظهير قد تأثر بشكل شديد كما أن السوق قد دخل في مرحله من الحذر والانكماش لما سبق وذكرته أنفاً من أسباب مما سيؤثر بشده على نشاط هذه الشركات في الفترة القليلة القادمة ولكنه سيبدأ في التعافي مع بداية الموسم العقاري القادم " لأني بأتوقع بأنه سيكون في الغالب موسم جيد " نظراً لتكالب المستثمرين فيه على الاستثمار شبه المضمون في سوق العقارات .
المهم إن أخر ما يقال في هذه المرحلة إن الأزمة المالية العالمية أساساً آتيه من البنوك بشكل عام ثم من أزمة التمويل العقاري بشكل خاص فلهذا أنا بأرى أنه هنا وعند هذه النقطة بالذات عايزين وقفه لأني بأعتبرها نقطة انقلاب "وسوف أوضح هنا لماذا بأعتبرها كذلك " ... لاحظ أننا في الوقت الحالي متزامنين ومعاصرين لأحداث وتداعيات الأزمة وبما أن اقتصاد بلدنا هزيل مقارنه مع الاقتصاديات المحيطة بنا وأيضاً حجم بورصتنا ضئيل مقارنه مع مثيلتها في الخليج "المؤثرة علينا وعلى اتجاهات المؤشر عندنا بشده" فبورصتنا الوليدة كالطفل بيجلس في وسط العمالقة , كما أن ثقة المتعاملين فيها وفى اقتصادنا وفى أداء الحكومة الهزيل قليلة جداً , ولهذا فالخلاصة إن المثل البلدي بيقول "اللي بيتلسع من الشوربة بينفخ في الزبادي" كما أن هناك قول مأثور "بأن رأس المال جبان " فأنا أرى هنا بأن وإن كان رد الفعل العالمي في الأزمات بيتجه في الغالب للاستثمار في للذهب والمعادن والأحجار الثمينة والاتجاه إلى سلات العملات الآمنة (لاحظ أنه ليس المقصود بها العملات الكبرى مثل الدولار واليورو والين ولكن العملات الخليجية تعتبر هنا هي مثال جيد على ذلك "العملات الأمنه في ظل الأزمة") وأيضاً سيبتعد المستثمرين هناك عن وضع رءوس أموالهم في البنوك أو البورصة أو السوق العقاري العالمي لأن الأزمة أدت لانخفاضه ولأن الأزمة كانت أتيه أساساً منهما معاً .
فإذا كان الوضع العالمي كذلك فما هو وضعنا هنا ؟وإلى أين سيؤل مصيرنا ؟... في الواقع أنا بأعتقد بأننا هنا وضعنا الأقتصادى مختلف تماماً ولسوقنا العقاري المحلى أيضاً خصوصية فمؤشراته تدل الآن على أن الأزمة قد أثرت عليه وأدت في النهاية إلى تراجعه وانكماشه ... وحقيقي أن هناك بعض الخبراء بيرجعوا هذا لانتهاء الموسم ولكني بأرى هنا بأن التراجع الحالي أزيد من المعتاد , وأن كانت المؤشرات بتشير إلى دخول السوق في حالة من الكساد إلا أنني بأتوقع بعكس هذه التوقعات وبأننا مقبلين بحلول الموسم العقاري القادم على موسم عقاري جيد وذلك لأني بأعتبر بأن هناك عدة عوامل ستساعد على ذلك ومنها انخفاض تكاليف البناء ومنها أيضا لأنه الملاذ الآمن دائماً للاستثمار , ومنها أيضاً أننا غير معتادين على الأساليب المعتادة في الأسواق العالمية في ظل الأزمات مثل اللجوء للذهب والمعادن النفيسة , أو إلى سلات عملات وسيطة أو بديله , فنحن في الغالب لم نعتاد على هذه الأساليب في الاستثمار ففي الغالب إن معظم رؤوس الأموال ستتجه إلى السوق العقاري "طبعاً من بعد انتهاء فترة اهتزاز الثقة ومرورها على خير" فهذا هو البديل الأمن والأثبت نسبياً مقارنه مع البدائل الموجودة حالياً في الأسواق " وذلك علي اعتبار إن من يتجه إلى للاستثمار في العقارات و تسقيع الأراضي بيبيع فقط عندما بيجد الفرصة سانحة وبسعر مناسب له ولا يتعجل أبداً البيع عند حدوث الأزمات أو أي كبوة بسيطة فهو بالتأكيد سيعوضها نتيجة لمكسبه المؤكد على المدى الطويل , ومن الأسباب التي ستؤدى أيضاً إلى تعزيز هذا الاتجاه انخفاض أسعار مواد البناء (الحديد والأسمنت وخلافه) لاحظ بأن هناك حكم قد صدر ضد الـ 9 شركات العاملة في إنتاج الأسمنت حالياً بغرامه قدرها 200 مليون جنيه مما سيؤدى بالتأكيد لانخفاض أسعاره قريباً .
كما أن تزايد عدد المقاولين في الفترة الأخيرة سيؤدى إلى تزايد التنافسية فيما بينهم مما سيخفض عموماً من تكاليف البناء " لأنهم سيخفضوا سقف مكاسبهم من أجل الحصول على فرص إسناد الأعمال مع الركود الحالي .
المهم "إن بعض الخبراء بيروا أن بعض هذه الأسباب لها تأثير ضعيف علي السوق" وأنا بأرى عكس ذلك فأن تجمع الأسباب سيؤدى في النهاية لعظم تأثيرها ومحصلته النهائية ستكون في اتجاه أجابي ولهذا لسبب أو لأخر فأنا بأرى بأن المؤشرات تشير إلى أننا سنصاحب كبوة بسيطة مؤقتة للسوق العقاري وانكماش مؤقت سيتبعها موجه من الانتعاش في الموسم العقاري المقبل أي ببساطه فأنا بأبشر هنا في هذا المقال ومن فوق هذا المنبر "بالفرصة الثانية" لسوقنا العقاري وأيضاً من بعده لاقتصادنا القومي فمصائب قوم عند قوم فوائد ولكن من المؤكد بأن هذه الموجه من الارتفاع لن يستفيد منها الجميع بشكل متساوي فالبعض سيعوض بعض خسائره الحالية وأما المتأثرين شديداً ولم يطوروا أو يعدلوا خططهم وأوضاعهم لتتناسب وتتواءم مع الوضع الحالي فهم لن يكونوا موجدين ليلحقوا "بالفرصة البديلة أو البداية الثانية" ... وأخيراً وليس بأخر أمل ألا تزيد حالات الإفلاس في قمة الهرم الاقتصادي نتيجة لأحجام البنوك عن الإقراض في الفترة القادمة وارتعاش أيادي القائمين عليها .
وعموماً ختاماً فأنا أحب أن أكون متفائل وأحب أبشر هنا بأن ارتفاع الموسم العقاري المقبل سيكون هو القاطرة لانتعاش اقتصادنا على المدى الطويل وسيؤدى بالتالي إلى معدل مقبول من النمو الاقتصادي نرتضيه في ظل الأزمة المالية العالمية الحالية وتأثيريها على المدى الطويل ...
مهندس / حمدى عصام
مش هتلحق يا سيسي … هنكون اسرع منك … وتحدى
قبل ساعتين (2)